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Jun 20, 2019

L'entrée en vigueur du Code de droit économique a substantiellement modifié la réalisation d'actifs immobiliers dans toutes les procédures d'insolvabilité (saisie, faillite, PRJ) en ce compris le règlement collectif de dettes.

Dans ce dernier cas, trois dispositions clefs s'appliquent lorsqu'il s'agit de réaliser un immeuble :

(1) l'article 1675/7 du Code judiciaire qui subordonne l'aliénation d'un bien immeuble à l'autorisation du Tribunal ;

(2) l'article 1675/14bis du Code judiciaire qui prévoit, dans l'hypothèse où le médié est plein propriétaire, l'application des règles de l'exécution forcée sans signification préalable d'un commandement ou d'une saisie. Si le médié ne détient que des droits indivis dans l'immeuble,

soit, il s'agit d'un plan judiciaire et le Tribunal doit appeler à la procédure d'autorisation les créances hypothécaires ou privilégiés inscrits, les créanciers ayant fait transcrire un commandement ou un exploit de saisie ainsi que les copropriétaires ;

soit, il s'agit d'une demande conjointe médiateur / médié / copropriétaires, le Tribunal doit uniquement appeler à la procédure d'autorisation les créanciers précités.

et ;

(3) l'article 1326 du Code judiciaire qui consacre l'effet de purge.


"Les ventes publiques d'immeubles autorisées conformément aux articles 1186, 1189, 1190, 1580 et 1675/14bis ainsi que les ventes publiques autorisées conformément à l'article XX.88 du Code de droit économique emportent de plein droit délégation du prix au profit des créanciers hypothécaires ou privilégiés inscrits ainsi qu'au profit des créanciers ayant fait transcrire un commandement ou un exploit de saisie qui ont été appelés à l'adjudication au moins huit jours avant l'émission de la première enchère.(...)"

Il est acquis aujourd'hui que la purge ne s'impose à un créancier que pour autant qu'il ait été correctement appelé à la procédure.

Il est donc primordial pour le médiateur de dettes et le Tribunal de veiller au respect de cette dernière disposition, souvent négligée mettant ainsi l'acquéreur dans une situation indélicate.

("F. GEORGES et A.S. LEMAIRE, "Deux difficultés endémiques du règlement collectif de dettes,: l'autorisation de vente d'immeubles et le sort du compte de médiation." J.L.M.B. 2019/10, p. 464 et T. Travail de Liège- division liège, 3 septembre 2018 et 6 septembre 2018, J.L.M.B., 2019/10, p.461)

 


May 2, 2019

 

Le bail est désormais une matière régionalisée, et non plus fédérale. Il appartient donc à chaque région de déterminer ses règles relatives aux baux d'habitation.

 
Depuis le 1er janvier 2018, les baux d'habitation en région de Bruxelles-Capitale sont soumis à de nouvelles règles édictées dans l'ordonnance du 27 juillet 2017.

 
Cette nouvelle règlementation s'applique aux baux conclus avant et après le 1er janvier 2018.

 
Sans passer en revue l'intégralité des changements intervenus suite à l'entrée en vigueur de cette ordonnance, les modifications suivantes retiendront notre attention :

 
Quant aux règles communes à tous les baux d'habitation

 
1) Informations à recueillir auprès du candidat locataire :Le propriétaire ne peut plus exiger que 4 informations au candidat locataire : son identité, le moyen de le contacter, la composition de son ménage et ses revenus financiers ;

2) Informations pré contractuelles obligatoires : Le bailleur doit communiquer au preneur, au plus tard à la conclusion du contrat de bail, une série d'informations : l'estimation du montant des charges, le certificat PEB,... ;

 
3) L'enregistrement du bail : Le bailleur a l'obligation d'enregistrer le bail dans un délai de 2 mois après la conclusion du bail.Si le bailleur a manqué à cette obligation, le preneur peut mettre fin au bail sans préavis ni indemnité mais à condition que : (1) le preneur ait mis préalablement le bailleur en demeure d'enregistrer ; et (2) cette mise en demeure soit restée sans suite pendant une durée d'un mois ;

 
4) Travaux en cours du bail : Auparavant, le bailleur ne pouvait que procéder à des réparations « urgentes ». Dorénavant, moyennant le respect d’une série de conditions, le bailleur peut réaliser dans son bien des travaux en vue d’améliorer sa performance énergétique. Cette faculté est offerte au bailleur au maximum une fois par triennat ;

Quant au bail de colocation(art. 257 à 261)

C’est ici qu’interviennent les gros changements de la réforme pour pallier au flou législatif qui existait jusqu’à présent.Le contrat de bail de colocation consiste en un seul contrat qui lie solidairement les locataires au bailleur. Un pacte de colocationportant sur les règles de vie commune doit être annexé audit contrat.

 
Si un des colocataires veut quitter les lieux, le bail prévoit un préavis de 2 mois, sans indemnité. Une condition doit cependant être remplie : le colocataire sortant doit trouver un nouveau colocataire accepté par le groupe.

 
Vous êtes bailleur ou locataire et vous avez des questions ou des doutes quant à la nouvelle règlementation ?

N’hésitez pas à nous contacter!