Avocat Dechamps
Nov 26, 2019

Nouveautés en copropriété : réforme suite à l'introduction de la loi du 2 juillet 2018.


La contribution de Me MOSTIN dans le Pli juridique (n° 48 édition de juin 2019 p.35) offre un éclairage pertinent sur la réforme du droit de la copropriété tel qu'introduit par la loi du 2 juillet 2018.

Les grandes lignes de la réforme peuvent être résumées de la manière suivante :

- généralisation de la compétence du juge de paix dans les litiges internes aux associations de copropriétaires.

En application de l'article 591 , 2° bis du Code judiciaire, le juge de paix connaît :

"des contestations relatives à la copropriété forcée des immeubles et groupes d'immeubles bâtis".

Sont visés : les contestations internes aux copropriétés donc tous les litiges entre les organes et l'association. Ne relèvent pas de la compétence du juge de paix : les litiges de responsabilité du voisin à l'encontre de l'association, le conflit de la copropriété à l'égard d'un fournisseur, d'un promoteur et/ou du constructeur.

- la citation comme mode d'introduction de la demande.

Sauf dispositions particulières, les litiges internes de copropriété sont introduites par citation comme l'impose l'article 700 du Code judiciaire.

- la qualité d'agir de la copropriété.

En vertu de l'article 577-9, § 1er du Code civil, "l'association des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant. Nonobstant l'article 577-5,§3, l'association des copropriétaires a le droit d'agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à l'exercice, à la reconnaissance ou à la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes, ou relatifs à la gestion de celles-ci, ainsi qu'en vue de la modification des quote-parts dans les parties communes ou de la modification de la répartition des charges."

Désormais, l'association a qualité pour introduire une action en annulation, une action en autorisation de réalisation de travaux, en rectification de la répartition des quotes-parts,...

On restera attentif sur le fait que le droit d'action de l'association ne peut être mise en oeuvre que sur base d'une décision de l'AG des copropriétaires.

- l'action en annulation d'un des copropriétaires à l'encontre d'une décision de l'AG.

L'article 577-9, § 2 du Code civil a été complété comme suit : "Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale, si elle lui cause un préjudice personnel".

Le demandeur doit rapporter la preuve du préjudice personnel causé par la prise de décision de l'AG.

L'action en annulation doit être introduite dans un délai maximum de 4 mois à dater de l'AG et un délai de 2 mois à dater de la communication de la décision de l'AG.

Comme l'indique Me Mostin, "par son intervention, le législateur de 2018 a certainement fait oeuvre utile. Un certain nombre de clarifications ont été apportées et plusieurs controverses ont été tranchées spécialement en matière de contentieux. On le sait, même si on peut le regretter, la perfection n'est pas de ce monde. L'examen des nouvelles dispositions légales laisse déjà poindre son lot de questions et d'appréciations parfois divergentes".

C. MOSTIN, "Heurs et malheurs du contentieux de la copropriété" Le Pli juridique, n° 48, juiin 2019, p.35